LMNP à Strasbourg : 7 choses à savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

1/Pourquoi investir en LMNP à Strasbourg ?

L’investissement immobilier à Strasbourg permet à chacun de développer son patrimoine immobilier tout en se constituant un complément de revenus pour la retraite. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un excellent outil adapté aux projets locatifs. Créé en 1949, ce régime fiscal avantageux dynamise la construction de logements neufs et de résidences de services. Nous retrouvons parmi ces réalisations de nombreuses résidences étudiants à Strasbourg ou dédiées aux seniors.

Le statut LMNP à Strasbourg s’ajuste à la démographie locale qui évolue constamment. Investir dans un logement EHPAD à Strasbourg ou en résidence seniors devient donc un réel enjeu. Le vieillissement de la population alsacienne. En effet, cet investissement répond aux besoins locaux d’une population en constante progression. Celle-ci recherche des logements neufs ou anciens, à Strasbourg et sa Métropole, adaptés à leur mobilité réduite ou besoins particuliers. D’autre part, nous pouvons également cibler les résidences étudiants à Strasbourg. La capitale européenne se positionne parmi les villes les plus attractives pour un étudiant français ou européen. La tension locative sur les petites surfaces reste constante et les rendements assurés par des parents soucieux de la réussite de leur enfant.

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle concerne les acquisitions de logements meublés en résidences de services à Strasbourg. Les revenus locatifs générés chaque année ne peuvent excéder 23 000 € ou 50 % des revenu global du foyer fiscal.

2/Le LMNP à Strasbourg : comment ça marche ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel propose un cadre fiscal favorable. Dans le cadre d’un investissement en LMNP à Strasbourg (logements étudiant, senior, EHPAD, meublés) les charges seront déductibles des loyers. Nous pouvons alors identifier les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les travaux et les éventuelles charges prévues au bail commercial. En complément, un amortissement comptable sur une durée de 30 ans sera appliqué sur la valeur du bien.

La déduction des différentes charges donne alors accès à des loyers nets de fiscalité durant toute la durée de vie du financement. L’amortissement comptable du logement représente une dépréciation comptable annuelle qui viendra également se déduire de ces loyers.

Les loyers perçus d’une location meublée à Strasbourg sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux régimes d’imposition existent :

  • Régime Micro-BIC : pour les revenus en LMNP inférieurs à 32 900 €/an.

Avantage : un abattement de 50 % appliqué aux loyers avant le calcul de l’impôt.

  • Régime Réel : pour les revenus en LMNP supérieurs à 32 900 €/an.

Avantage : toutes les charges sont déductibles des loyers.

3/Quels sont les avantages de la location meublée en LMNP à Strasbourg ?

Nombreux sont les avantages offerts par le statut de Loueur Meublée Non Professionnel. Parmi les atouts de la LMNP à Strasbourg, nous retrouvons :

  • Des prix immobiliers compétitifs
  • Investissement immobilier en cash possible ou avec de l’apport
  • Aucune gestion locative, le logement est géré en totalité par un gestionnaire de résidence
  • Loyers garantis par un bail commercial signé pour 9 ans et reconductible
  • Report de l’excédent d’amortissement chaque année
  • Revenus locatifs non imposés
  • Rentabilité plus généreuse qu’en simple location nue
  • Charges déductibles
  • Secteur sécurisé à Strasbourg (logements étudiants, seniors, EHPAD)
  • Investissement tangible
  • Fiscalité très attractive

4/Comment profiter des avantages de la LMNP à Strasbourg ?

Les avantages liés au statut de Location Meublée Non Professionnelle sont accessibles sous certaines conditions :

  • Investir en résidence de services à Strasbourg (EHPAD, Seniors, Etudiants)
  • La résidence doit proposer des services aux locataires
  • Un bail commercial encadre la location entre le bailleur et le preneur. Celui-ci sera signé pour une période de 9 ans renouvelable
  • La TVA immobilière est récupérable, soit 20 % de la valeur du bien
  • Le versement des loyers est assuré par le bail commercial et non fiscalisé
  • Les loyers sont soumis à la TVA à 5,5 %
  • L’amortissement comptable du bien est linéaire sur 30 ans. Il porte sur la valeur du logement hors taxes et terrain.

5/Quel est l’intérêt du bail commercial en LMNP à Strasbourg ?

Le bail commercial est le contrat qui encadre et protège les différentes parties pendant toute la durée de la location. Il est signé pour une période triennale (3, 6 , 9 ans). Il présente la répartition des charges, le montant du loyer, l’ameublement et les obligations de tout à chacun.

Ce contrat de location en meublé sera résiliable à tout moment par le locataire. Un préavis d’un mois sera néanmoins à respecter.

Le propriétaire-bailleur à quant à lui un délai de 3 mois, avant la date d’échéance du bail, pour formuler la non-reconduction du bail.

Exemple d’investissement immobilier en LMNP dans une résidence étudiants à Strasbourg

6/LMNP à Strasbourg : pourquoi le régime Micro-BIC ?

Le régime Micro-BIC est un mode d’imposition des loyers perçus en LMNP. Cette imposition s’effectue sur optée et est simplifiée. Le plafond annuel des loyers est fixé à 32 900 €. Les différentes charges ne sont pas déductibles, néanmoins, un abattement de 50% est appliqué sur l’ensemble des loyers en LMNP.

7/LMNP à Strasbourg : pourquoi le régime Réel ?

Le régime réel est conseillé dans le cadre où les charges sont supérieures à 50 % des loyers perçus. Si les loyers annuels sont supérieurs à 32 900 €, ce régime d’imposition s’appliquera par défaut.

Le régime réel donne lieu à la déduction de l’intégralité des charges liés à la location du logement en LMNP à Strasbourg. Nous retrouvons alors :

  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais d’emprunt
  • La taxe foncière
  • Les assurances
  • Les travaux
  • Les charges de copropriété
  • L’amortissement de l’immobilier et de ses meubles

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