Arnaque généralisée : « Je suis devenu rentier immobilier à 24 ans »

Depuis quelques années nous voyons apparaître des jeunes formateurs, rentiers, experts, gourous de l’immobilier. Ce sont les maîtres de l’investissements locatifs et leur slogan est souvent le même : générer du cash-flow positif ! Cela devient de plus en plus une caricature ou dans de nombreux cas du grand n’importe quoi. Le discours est truffé de fautes, de confusions basiques et reste extrêmement racoleur.

Qui peut encore croire qu’il est possible de faire fortune et de lézarder sous le soleil des Maldives, sans travailler ?

Comment peut-on est crédule et croire à cette histoire de comte de fée ?

Ah oui, avant toute chose, il vous est ordonné de modifier votre « mindset ». « Si vous n’êtes pas prêts à investir 1 999 € dans une formation comment pouvez-vous espérer penser comme un millionnaire ? », c’est ce que nous dit l’un des acteurs de cette industrie. Le coaching et l’inscription à cette formation est la clé de réussite de ces « formateurs » Youtube. Ils vendent une vulgaire formation sans aucun fond mais avec beaucoup de formes (voitures, vêtements de luxe, voyages, piscine, etc) !

Il est indispensable de revenir sur terre ! L’argent facile tout le monde en rêve mais n’existe pas. Il est URGENT de ne pas faire confiance à ces arnaqueurs. La seule méthode pour s’enrichir reste le travail, la création d’une entreprise et de valeur !

N’oublions pas que le statut de rentier n’est pas un objectif de vie mais la conséquence d’une vie de travail et la volonté de changer de rythme de vie.

Le scénario est bien rodé et tous ces influenceurs se revendent leurs méthodes frauduleuses.

Qui se cache derrière ces investisseurs pensant devenir rentier grâce à l’investissement immobilier ?

Qui est-il ?

Le candidat à ce rêve est toujours le même. Il s’agit d’un jeune âgé de 25/35 ans, souvent diplômés et masculin. Il débute son activité professionnelle ou est en transition, et il se lasse déjà du monde du travail. Cette génération est plus réactive aux stimulis visuels offerts par les réseaux sociaux et l’imaginaire mis en avant par les plateformes participatives de vidéos. Il est au début de sa vie active et c’est décidé, il sera rentier pour profiter de la vie (comme ces influenceurs). Son épanouissement n’est pas dans le travail mais dans le besoin d’augmenter son train de vie et de le faire savoir.

Quelle est son ambition ?

Devenir rentier le plus vite possible est sa seule volonté. Eviter de travailler et profiter du sable fin des plus belles plages grâce à son argent accumulé de ses investissements à cash-flows positifs.


Quels sont ses moyens pour atteindre son objectif ?


Le plus simplement : il pense qu’en s’endettant sur 25 ans maximum, l’effet de levier du crédit fera le reste. Depuis 3 ans, je suis en contact régulier avec différents jeunes célibataires et souvent sans enfant qui ont dépassés le Million d’encours de crédit pour 2 200 € de revenus salariés mensuels. Ils ont souvent tous investis dans les mêmes régions ou villes de l’Ouest et Sud-Ouest de la France. En effet, souvent dans de toutes petites villes, ces régions présentent les prix immobiliers les plus faibles du marché.

Les investissements portent sur des immeubles entiers qu’aucun habitant souhaite acquérir. Néanmoins, si aucun résident local ne souhaite y investir c’est souvent pour une bonne raison ! Mais sur fichier Excel la rentabilité est excellent et permet de dégager un cash-flow positif…
Ces biens nécessitent bien entendus des travaux de rénovations. Aucun problème, ils seront rénovés à bas coûts pour augmenter la rentabilité. Cela facilitera donc le remboursement du crédit.

Enfin, pour éviter de générer des impôts, les formateurs conseillent la location meublée ou l’impôt sur les sociétés voire tout autre montage à usine à gaz. L’objectif est de complexifier le discours car cela fait intelligent et permet de vendre d’autres formations complémentaires ! En réalité, le succès repose le plus souvent sur la simplicité…

Un autre concept marketing a vue le jour : la micro-holding familiale !

Evidemment, il sera nécessaire de payer pour obtenir cette formation indispensable pour être un pur rentier immobilier. Ce terme est très à la mode.



La réalité

Les formations et conseils dispensés n’évoquent pas certains points essentiels :

  • En période de crise, le versement des loyers est très incertain
  • La législation ne permet pas de sortir les locataires du logement
  • La dégradation rapide des logements du fait du turn-over
  • La fiscalité sur les loyers et en cas de revente
  • Les charges
  • Les compétences des formateurs qui n’ont aucune expérience professionnelle reconnue (voir LinkedIn ou Viadeo) et sont souvent des « autodidactes »

Avant tout investissement immobilier, il est important de se poser une question :

Pourquoi le propriétaire actuel souhaite vendre cet immeuble à haut rendement et cash-flow positif ?

Le propriétaire actuel n’est pas plus bête qu’un autre et connait parfaitement son immeuble à fort potentiel. Demain, lorsque vous serez dans l’obligation de revendre, vous comprendrez alors que c’est invendable.

La colocation : l’arnaque par excellence !


La colocation est l’incroyable illusion. Un grand appartement bien sûr présentant une faible valeur, de réaliser une rénovation express puis de le louer à des étudiants pour atteindre 20% de rentabilité. 

Colocation haut de gamme avec Netflix ou pour jeunes travailleurs, voilà ce qui inonde le marché. Début 2020, il était possible de trouver plus de 24 000 annonces de colocation sur Leboncoin. Fin 2020, nous sommes à plus de 31 000. C’est possible que la période actuelle explique cela, ou pas …
Sur un fichier Excel et à la maison, la colocation est très rentable et simple. Un appartement de 90 m² à rénover, quelques meubles Ikéa, un abonnement fibre internet et surtout Netflix. Voilà d’après certains la clé de succès !

Pour 4/5 chambres loués 500 €/mois, il est possible de générer près de 2 000/2 500 € par mois de revenu locatif – Super !

Les « formateurs » vous conseillent de porter votre dévolu sur l’appartement que personne ne veut, le dernier de la liste. Le prix d’acquisition en sera encore plus bas…
Une recette de succès qui vous sera proposée à seulement 2 197 € et avec la promotion exceptionnelle à seulement 1 499 € jusqu’à dimanche soir.

En réalité, le principe était intéressant mais tout le monde faisant de même, le marché est devenu totalement déstructuré. L’offre dépasse largement la demande qui se stabilise voir diminue du fait des taux bas. Par conséquent, les loyers baissent et le cash-flow s’écroule. Néanmoins, les mensualités restent bien présentent. 1 000 000 € d’encours immobilier c’est énorme lorsque l’on a 26 ans et que l’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Une vie gâcher et un rêve de rente qui s’effondre.

Attention ! La mélodie est agréable mais le rêve douloureux. Être surendettés pour accéder à la fortune immédiate sans travailler reste un mirage.

La conjoncture actuelle se dégrade et le surendettement menace. Airbnb est en stand-by, les étudiants retournent chez leurs parents ou en résidences étudiants.

Un projet d’investissement immobilier est un projet noble. Nous ne le répéterons jamais assez, il est important de s’entourer de professionnels reconnus et compétents pour comprendre tous les rouages.
 

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