Immobilier Strasbourg – 38 m² : la surface idéale pour un investissement locatif ?

Aujourd’hui, les appartements avec de petits espaces de vie sont très populaires et trouvent facilement preneur. Les studios représentent plus du quart du marché locatif à Strasbourg. Si les loyers des appartements T1 et T2 sont inclus, cette part représente environ 70% du marché. Les étudiants s’éloignent de plus en plus leur famille. Ces déplacements sont également propices à la croissance de la demande pour le marché du logement étudiant strasbourgeois.

Parce que la demande pour ces produits est importante et que le marché est en constante expansion, vous pouvez facilement obtenir des prêts bancaires pour financer cette acquisition. Ces normes facilitent la négociation de prêts hypothécaires avec les institutions financières. En revanche, le taux d’intérêt applicable aux prêts est très bas. Dans un marché aussi attractif, les banques n’attendent que des porteurs de projets.

Rendement élevé et risque faible  

L’investissement locatif dans une petite surface à Strasbourg est l’un des investissements les plus rentables du marché immobilier. Par rapport aux logements de taille moyenne et grande, le taux de rendement moyen du studio se situe entre 5% et 7%. Par rapport aux biens de taille moyenne et grande tels que les immeubles, les maisons de luxe et le commerce, la marge bénéficiaire est plus élevée. Habituellement, le revenu net d’une petite surface représente 2/3 du loyer après location moins les dépenses diverses.

Investir dans quelques petites surfaces à Strasbourg est également un bon moyen de diversifier votre investissement. En tant que stratégie financière, la diversification est utilisée pour atténuer les problèmes causés par les loyers impayés ou en souffrance. Il vous permet également de gérer des actifs à plus grande échelle. Par exemple, si l’une de vos logements doit être rénové et ne peut pas être louée pour 3 mois, les autres lots peuvent toujours assurer un retour.

Tout le monde gagne mais….

En raison de leur statut, les locataires dans des petites surfaces doivent souvent déménager en raison de leurs études, de leur travail ou de leur situation familiale. Ce phénomène augmente l’incertitude sur la durée de location des petites propriétés. La durée moyenne de location du studio ne dépasse pas 30 mois, et dans certains cas peut même être limitée à deux mois.

Par conséquent, les propriétaires peuvent changer de locataire trois ou quatre fois par an. Cette fluctuation du taux d’occupation rend difficile la prévision du taux de rendement sur plus de 5 ans. Un logement fréquemment loué correspond également à des entretiens fréquents. C’est une des problématiques à laquelle les résidences étudants de Strasbourg doivent faire face. Avec le mouvement fréquent de mobilier ou d’équipement, les résidences subiront davantage de détérioration. De plus, plus le mouvement est continu, plus l’appartement est vulnérable aux dommages. Cette situation peut avoir un impact significatif sur la performance et inciter à terme le loueur à augmenter le loyer. Et avec l’augmentation des loyers, la marge de manœuvre est réduite par rapport aux offres des concurrents. Un autre inconvénient de louer quelques petits appartements attend votre charge de travail. En effet, chaque appartement assume indépendamment les mêmes obligations administratives. En tant que propriétaire unique, il est impossible de réunir ces appartements pour un traitement. S’il y a des difficultés à louer un appartement pendant la même période, il sera difficile de faire face à cette situation. Par conséquent, la meilleure solution est de déléguer la gestion locative de l’appartement à Strasbourg des professionnels.

Stabilité des locataires et rendements élevés

La stabilité du locataire est le facteur le plus attractif lors d’un investissement dans de grande surface. Si vous savez garder les locataires, vous louerez généralement ce type de logement pour une longue durée, voire jusqu’à 5 ans voire 20 ans. Les grands appartements attirent principalement les couples avec enfants. Afin d’assurer le confort et de maintenir l’équilibre social des générations futures, les couples assurent toujours un revenu stable. Par conséquent, il a la capacité financière de location à long terme, ce qui est une garantie d’exécution régulière et régulière. Par conséquent, tout problème avant la date limite de paiement est exclu.

Les locataires fidèles s’occuperont également de l’appartement. Mieux encore, si les conditions d’hébergement répondent pleinement à ses attentes, il n’hésitera pas à investir dans l’entretien de la maison. Il peut arriver qu’il ait lui-même payé les réparations et l’entretien sans demander au propriétaire de rembourser les frais. Du revenu net de l’appartement, le revenu sera évident. Les sociétés de crédit-bail n’ont plus besoin d’inclure certains coûts de maintenance dans leurs calculs. Le rendement net des appartements familiaux à Strasbourg se situe généralement entre 3% et 6%. Il est impossible de faire mieux maintenant, à moins d’investir dans une maison dans un emplacement privilégié et de l’acheter à un prix très bas. L’essentiel est que plus le placement est élevé, moins la rentabilité est attrayante. Par conséquent, la valorisation de l’investissement est basée sur des loyers à long terme et non sur des coups de poker possibles (par exemple, le loyer temporaire devrait être quatre fois le loyer). Entre deux baux, un délai plus ou moins long peut s’être écoulé. On s’attend généralement à ce que les frais d’entretien soient utilisés pour réparer la maison. Compte tenu de l’ampleur de l’hébergement, ces coûts peuvent être élevés.

Valoriser un investissement locatif dans une grande surface

Étant donné que la marge bénéficiaire brute des grands appartements est très faible par rapport aux petites surfaces, certaines techniques peuvent rendre les investissements plus rentables, comme la division d’appartements ou l’hébergement d’appartements. Le département des appartements permet d’obtenir plusieurs pièces sur une grande surface. En louant plusieurs pièces de façon indépendante plutôt que de louer un appartement à un locataire, les locataires peuvent augmenter considérablement la rentabilité de leur propriété. Cependant, pour prouver le succès de la stratégie, une condition doit être remplie: acheter le bien à un prix attractif, car il reste encore beaucoup à faire.

Conclusion

Chaque projet immobilier est unique. Il est nécessaire avant toute chose de ne pas avoir une simple approche produit ou de dupliquer le schéma d’acquisition d’un voisin. Un étude stratégique doit permettre d’identifier l’objectif de l’acquéreur afin de fixer un cap. L’objectif sera alors de définir une voix à donner (rendement, patrimonial, plus-values, résidence secondaire,..). L’aspect fiscal de l’investissement immobilier est un point incontournable. La combinaison de d’un emplacement qualitatif, d’une surface adaptée à la demande du périmètre locale, une fiscalité optimisée et un accompagnement personnalisé permettent d’aboutir à un investissement pérenne.

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